賃貸マンションの住宅市況
東京23区の人口移動から見える、アフォーダブル住宅の必要性

　東京23区の賃貸マンションの平均家賃が上昇している。その背後には、分譲マンションの建設資材や人件費の高騰、投機目的のマンション購入・転売などによる価格押し上げが要因と言われている。

　アットホームラボ調べでは、ファミリー向けマンション（50～70㎡）の平均家賃は、東京23区で239,492円／月（前年同月比＋8.7％）、都下で129,649円／月（同＋4.9％）である（2025年3月）。下図を見ると、都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）では、30万円前後／月と最も高く、離れるにつれ低くなる傾向はこれまでと変わらない。ただし、前年同月比を見ると、23区内北部と23区外の上昇が目立つことから、この地域への転居が増えていることが予想される。しかし、急速な価格上昇を受け、今後、都外に転居するケースが増える可能性があるだろう。

　単身者向きマンション（30㎡以下）の平均家賃は、東京23区で99,083円／月（前年同月比＋6.6％）、都下で59,819円／月（同＋0.7％）となった（2025年3月）。都心5区では、10万円超／月と最も高く、離れるにつれ低くなるのは、ファミリー向き賃貸マンションの傾向と同様である。ただし、同年前月比を見ると、城東地区の上昇が目立つことから、この地域への転居が増えていることが予想される。23区内では家賃が低くおさえられているこのエリアにおいて、急速な価格上昇は単身者世帯が23区外に転居せざるを得ない状況を生み出すだろう。

　賃貸マンションの平均家賃上昇を受け、子育てしやすい環境を充実させ、子育て世帯の流出抑制にもつなげていくために、東京都は、中間層も対象に手ごろな価格で住むことができるアフォーダブル住宅の整備を進めている。都が合計100億円出資して複数のファンドを創設し、民間投資とあわせ、総額200億円以上を住宅支援に充てることを目指す。

　東京都では、これまでも低所得者層向けの公営住宅が整備されてきたが、アフォーダブル住宅は、中間層まで対象を拡張した点において評価できる。しかし、本施策は現在、主にファミリー層を対象としているが、単身者の多くが賃貸マンションに居住する実態を踏まえれば、対象を単身者層へ広げる議論も考えられる。ただし、東京一極集中が国の政策課題として挙げられるなか、東京都のアフォーダブル住宅の拡充は、結果として東京への社会流入を促す可能性もあり、その点も勘案した検討が必要になろう。